Comment changer l’activité d’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat entre le propriétaire d’un local commercial et son propriétaire. Ce document, écrit par un avocat ou un notaire, a le plus souvent une validité de 9 ans. Il contient diverses informations comme le tarif du loyer, les droits et obligations, et l’activité prévue par le locataire. Celui-ci doit exercer cette activité.

Mais il arrive parfois qu’au cours de ces 9 ans, l’activité évolue ou qu’elle change complètement. C’est la déspécialisation. Est-ce vraiment possible de changer l’activité d’un bail commercial, et comment s’y prendre ?

Connaître les clauses de son bail commercial

Avant de contacter le bailleur pour lui demander l’autorisation de changer d’activité, il est important de prendre le temps de lire les clauses du contrat. Parfois, une clause autorise le changement d’activité. C’est alors beaucoup plus simple.

Il se peut que cette clause ne soit pas présente. Cependant, d’après la loi, certaines activités sont très liées les unes avec les autres, à tel point que cela doit être considéré comme des activités annexes qui n’ont pas besoin d’être déclarées au bailleur. Par exemple, un boulanger peut commencer la vente de pizzas, de croque-monsieur et de pâtisseries. Il a totalement le droit sans avoir à se justifier.

Il existe également une clause “tous commerces” qui permet au locataire d’exercer n’importe quelle activité commerciale dans son local. Il n’aura donc pas besoin de l’autorisation du bailleur et celui-ci ne pourra pas s’y opposer.

Il y a cependant des choses à savoir à propos de cette clause :

• La nouvelle activité doit garder une logique avec l’ancienne : il est interdit de développer une activité de soins dans des locaux à usage de ventes.
• La nouvelle activité doit être exercée au moins 3 ans avant l’expiration du bail. Dans le cas contraire, son renouvellement ne sera pas possible.
• Le loyer d’un local contenant cette clause est généralement plus cher.

Dans tous les autres cas, le changement d’activité doit être mentionné auprès du bailleur.

Réussir sa déspécialisation

Si vous n’avez pas de clause permettant de changer d’activité librement, il faut en demander l’autorisation au propriétaire. Pour qu’il accepte, plusieurs conditions doivent être réunies.

• L’activité actuelle n’est pas suffisamment rentable.
• Il n’y a pas de commerces similaires dans le quartier, mais il y a des clients potentiels pour cette nouvelle activité.
• La nouvelle activité doit respecter la réglementation de l’immeuble dans lequel il se trouve, si c’est le cas. Pas de nuisances sonores par exemple.

Le bailleur peut également refuser la nouvelle activité du propriétaire s’il compte reprendre le local à l’expiration du bail, par exemple pour y faire des travaux.

De plus, si la nouvelle activité demande à faire des travaux dans le local, ceux-ci ne doivent pas durer plus de 6 mois. Dans le cas contraire, le propriétaire peut demander la résiliation du bail.

En résumé, pour changer l’activité d’un bail commercial, il faut avoir des raisons justifiées. Si le bailleur refuse, il doit lui aussi avoir des raisons valables. Si les deux parties ne parviennent pas à un accord, cela peut conduire jusqu’au tribunal.

Exercer une activité complémentaire

Comme expliqué précédemment, exercer une activité complémentaire est généralement autorisé par la loi. Même si le bailleur doit accepter, il doit être au courant de votre changement. Le locataire doit alors envoyer une lettre recommandée avec avis de réception pour expliquer sa situation.

L’absence de réponse après 2 mois vaut pour acceptation. Le bailleur peut refuser uniquement s’il considère que le locataire abuse et que la nouvelle activité n’est pas complémentaire. Par exemple, il n’est pas possible d’installer une terrasse à proximité d’un commerce alors que seule la vente à emporter est permise.

Le locataire peut modifier l’agencement de son local comme il le souhaite, sauf si le contraire est indiqué dans le bail. Il peut par exemple modifier l’agencement de son magasin, se procurer de nouveaux équipements auprès de ce professionnel du mobilier.

Notez qu’en cas de dégât matériel, le locataire devra payer les frais de réparation.