Bureaux partagés et flexibles : la nouvelle tendance à suivre pour les investisseurs

L’immobilier d’entreprise est en pleine mutation. Longtemps dominé par le modèle classique du bail commercial rigide et des bureaux fermés, le marché connaît un virage radical : la montée en puissance des espaces de travail flexibles.

Fini les bureaux vides et les contrats verrouillés sur neuf ans. Aujourd’hui, les entreprises veulent de la souplesse, de la modularité et surtout, des espaces qui s’adaptent à leur activité, et non l’inverse.

Et les chiffres parlent d’eux-mêmes : en quelques années, les espaces de coworking et les bureaux flexibles ont connu une croissance exponentielle. De New York à Paris, en passant par Londres et Berlin, cette nouvelle approche de l’immobilier professionnel redéfinit le paysage urbain et attire des milliers d’entreprises, des startups aux grands groupes internationaux.

Alors, est-ce une simple mode ou une véritable révolution pérenne ? Et surtout, quelles sont les opportunités pour les investisseurs qui souhaitent prendre le train en marche ?

Un marché en pleine expansion

Le succès des bureaux partagés et flexibles ne repose pas sur une simple tendance passagère, mais bien sur une transformation structurelle du marché de l’immobilier d’entreprise. Derrière ce phénomène, plusieurs facteurs clés expliquent pourquoi ce modèle est en plein boom et pourquoi il représente une opportunité en or pour les investisseurs.

Des chiffres qui parlent

Avec une augmentation annuelle de 25 % ces dernières années, le marché du coworking connaît une croissance fulgurante. D’ici 2030, on estime que 30 % des bureaux mondiaux seront occupés sous des formats flexibles, selon les analyses d’Arthur Loyd, JLL et CBRE. Ce modèle, autrefois apprécié seulement par les startups, séduit désormais les grandes entreprises. Des géants comme Microsoft, Facebook ou BNP Paribas intègrent ces espaces partagés pour offrir plus de flexibilité à leurs équipes et optimiser leurs coûts.

Qui sont les acteurs majeurs du secteur ?

Le marché est aujourd’hui dominé par quelques géants, tout en laissant de la place à de nouveaux entrants :

• WeWork : malgré ses turbulences financières, l’entreprise reste un acteur clé du marché, avec des dizaines de milliers de mètres carrés sous gestion.
• Regus (IWG) : le pionnier des bureaux flexibles, qui a su évoluer avec les nouvelles tendances.
• Des acteurs plus récents comme Morning, Spaces, Wojo ou encore des concepts plus nichés (coworking pour freelances, bureaux pour professions spécifiques).

Mais au-delà des grandes enseignes, les investisseurs individuels et les foncières commencent eux aussi à s’intéresser au marché, en achetant des immeubles pour les transformer en espaces flexibles, ou en louant des plateaux entiers pour les sous-louer à des entreprises en quête de modularité.

L’après-COVID : un accélérateur de tendance

La crise sanitaire a marqué un tournant décisif pour l’immobilier de bureau. Avec la généralisation du télétravail et l’explosion des modèles hybrides, les entreprises repensent totalement leur gestion de l’espace.

• Moins d’engagement sur le long terme : les entreprises veulent des solutions flexibles qui leur permettent d’adapter leur surface en fonction de leurs besoins réels.
• Une optimisation des coûts : pourquoi payer un loyer exorbitant pour un bureau sous-utilisé ?
• Un besoin de collaboration : le télétravail a ses limites, et les entreprises cherchent des espaces pour renforcer la cohésion des équipes, sans pour autant revenir à l’ancien modèle du bureau fixe à 100 %.

Les opportunités d’investissement

L’un des principaux atouts des espaces de bureaux flexibles, c’est leur rentabilité. Contrairement à l’immobilier de bureau classique, où un propriétaire signe un bail de longue durée avec un seul locataire, ici, les sources de revenus sont multiples et évolutives.

• Location à court ou moyen terme : les entreprises louent des bureaux pour quelques mois, voire quelques semaines, souvent à des tarifs plus élevés que le marché traditionnel.
• Abonnements et services additionnels : accès aux salles de réunion, domiciliation d’entreprise, conciergerie, équipements de bureau premium, restauration… autant de services qui génèrent des revenus récurrents.
• Sous-location et mutualisation des espaces : les espaces peuvent être partagés par plusieurs entreprises, ce qui maximise l’occupation et réduit les périodes de vacance locative.

Des avantages fiscaux et une gestion optimisée

Investir dans des bureaux flexibles peut également offrir des avantages fiscaux intéressants, en fonction du pays et du statut juridique choisi. En France, par exemple, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non-Professionnel (LMNP) permet de bénéficier de déductions fiscales intéressantes.

A noter aussi que la gestion de ces espaces peut être largement simplifiée en confiant leur exploitation à un opérateur spécialisé, garantissant ainsi des loyers réguliers sans avoir à s’occuper directement des locataires.

Enfin, ce modèle limite les risques locatifs, car contrairement à un bail classique où un seul occupant peut faire défaut, la diversité des entreprises présentes dans un espace partagé permet de mieux répartir les risques et d’assurer une rentabilité plus stable.

Où investir ? Les zones à fort potentiel

Comme dans tout investissement immobilier, l’emplacement est clé. Certains marchés sont particulièrement porteurs :

• Les grandes métropoles internationales (Paris, Londres, New York, Berlin) où la demande est forte et les entreprises recherchent des solutions flexibles pour réduire leurs coûts.
• Les villes secondaires dynamiques (Lyon, Bordeaux, Barcelone, Lisbonne), où l’essor des startups et du travail hybride stimule la demande.
• Les pôles d’innovation et technologiques : certains quartiers ou hubs spécialisés attirent des travailleurs indépendants et des entreprises tech en quête de flexibilité.

Autrement dit, miser sur les bureaux flexibles, c’est parier sur l’avenir du travail et sur un modèle qui répond aux nouveaux besoins des entreprises et des professionnels.